一張表看懂：買賣房子各要繳什麼
依市場慣例整理，實際負擔以買賣契約約定為準。
| 項目 | 誰付 | 大概多少 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 契稅 | 買方 | 房屋評定現值 × 6% | 評定現值通常遠低於成交價，別被 6% 嚇到 |
| 印花稅 | 買方 | 公契價額的 0.1% | 金額不大 |
| 登記規費 | 買方 | 申報地價與現值的 0.1% | 加書狀費用，數千元起 |
| 土地增值稅 | 賣方 | 依公告現值漲幅 20% 至 40% 累進 | 符合自用住宅條件只課 10%，差很大，記得申請 |
| 房地合一稅 | 賣方 | 獲利的 15% 至 45%，依持有年限 | 過戶次日起 30 天內要申報，賠錢賣也要報；自住滿 6 年有 400 萬免稅額 |
| 仲介服務費 | 雙方 | 合計上限成交價 6% | 常見賣方最多 4%、買方 1% 至 2%，簽委託前白紙黑字 |
| 地政士（代書）費 | 雙方 | 一至數萬元 | 簽約、報稅、過戶整套，通常買方負擔大部分 |
| 房屋稅、地價稅 | 持有人 | 每年繳 | 自住且設籍稅率較低；交屋當年度依持有天數比例分算 |
土增稅和房地合一稅是金額最大的兩筆，用我的快速稅務試算輸入條件就能估。
三種重購退稅，一張表分清楚
「換屋可以退稅」大家都聽過，但其實是三套不同制度在講三件事，條件和算法都不一樣。先看你賣的房子適用哪套，再看能退什麼。
| 房地合一稅重購退稅 | 土地增值稅重購退稅 | 綜所稅重購退稅（舊制） | |
|---|---|---|---|
| 退的是什麼稅 | 賣房時繳的房地合一稅 | 賣房時繳的土地增值稅 | 賣房獲利併入綜所稅多繳的部分 |
| 你適用哪套 | 賣的房子是 105 年以後取得 | 不分新舊制，只要繳了土增稅 | 賣的房子是 104 年底以前取得 |
| 基本條件 | 賣自住、買自住，兩次移轉在 2 年內完成（先買後賣也可以），本人或配偶、直系親屬設籍居住，無出租營業 | ||
| 名義人 | 本人或配偶都可以 | 原則上要同一土地所有權人（配偶間情形個案認定） | 本人或配偶都可以 |
| 怎麼算 | 按「新房價 ÷ 舊房價」比例退：買貴全額退，買便宜按比例退 | 差額法：新地現值要超過「舊地現值減已繳稅」才退得到，買太便宜可能一毛都沒有 | 限「新房買得比舊房貴」才能申請，退當年多繳的綜所稅 |
| 共同的緊箍咒 | 退稅後 5 年內要繼續自住：不能出租、不能營業、戶籍不能遷走、不能轉賣，違反就追繳 | ||
最常見的三個誤會
- 「一定要買大換小才能退」：不對。房地合一和土增稅看的是「價格與現值」，不是坪數；房地合一買便宜還是能按比例退一部分
- 「先買新家就不能退」：不對。先買後賣一樣適用，2 年期限從完成移轉登記日起算
- 「退了就是我的」：不一定。5 年內改變用途、出租、遷戶籍，退的稅會被追回去，規劃換屋時要把這 5 年算進去
以上為通則整理，實際適用條件以稅捐稽徵機關核定為準。個案情況（繼承取得、夫妻贈與、持分、營業使用比例等）差異很大，申請前建議先確認。