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搞清楚自己買得起多少
約 2 週，越早開始越好很多人第一步就走反了：先跑去看房，看上了才發現貸款貸不到。順序應該倒過來，先把錢的事算清楚。
這一站該做的事
- 盤點自備款：頭期款一般先抓總價 2 到 3 成，實際成數會因房屋種類、第幾戶、屋齡、地區和你的收入信用而不同（新青安首購可能更高，老屋或第二戶通常更低）；另外還要留一筆稅費、代書費、裝潢家電的錢
- 用收入反推可負擔的房貸：自己的財務規劃，建議每月房貸控制在月收入三分之一左右；銀行核貸則會連同你的收入、既有負債一起評估，抓得到的成數不代表輕鬆，貸到滿會過得很辛苦
- 列需求清單：區域、通勤、學區、坪數、屋齡、有沒有電梯車位，家人先取得共識
- 符合條件的話，了解一下新青安等優惠貸款；能不能貸、額度和利率多少，仍要看最新政策和銀行審核為準
地雷：只算頭期款，沒算雜費。契稅、代書費、規費、仲介服務費加起來，常常要再多準備總價 2% 到 5% 的錢；如果還要裝潢、添家電，這筆就更沒有上限。
我做了免費的房貸試算工具，可貸額度、月付金、新青安資格都能直接算。
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看屋、比較
約 1 至 3 個月這一站急不得。房子是一輩子的大事，多看幾間、多比較，眼光是看出來的。
這一站該做的事
- 同一間房多看幾次：白天看採光、晚上看安靜不安靜、雨天去看有沒有滲漏水的痕跡
- 查實價登錄，了解同社區、同路段最近的成交行情
- 看周邊環境：嫌惡設施、菜市場、公園、上下班時段的交通
- 有小孩的查學區，別聽說，要查證
- 中古屋留意屋況：壁癌、漏水痕跡、管線年份、頂樓加蓋的合法性
地雷：被漂亮的裝潢迷惑。裝潢可以遮掉很多問題，牆角、天花板、窗框這些地方要特別看；只看一次就下決定，是最常見的後悔原因。
買龍潭的話，用我的龍潭學區地圖點一下就知道學區；行情不確定的，LINE 我幫你查。
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出價、斡旋
約 3 天至 2 週看上了就進入談價格的階段。這裡有兩種書面方式：付「斡旋金」或簽「要約書」，效力其實一樣，差別在要不要先拿出一筆錢。
這一站該做的事
- 用實價登錄行情推出合理出價區間，不要照開價砍固定成數
- 付斡旋金（常見 5 到 10 萬）或簽要約書，委託仲介去談
- 在賣方還沒承諾（簽收）之前，可以依約定撤回、要求返還斡旋金；要約也一樣能撤回，但要看要約書上的條款和期限怎麼寫
地雷：賣方一承諾（簽收斡旋），斡旋金就轉成定金，這時反悔定金會被沒收。出價前想清楚：這個價格成交，你是真的願意買。
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簽約
議價成立後約 3 至 7 天雙方到場簽不動產買賣契約，通常同時由買賣雙方共同指定地政士（代書）處理後續。一般在這時付第一期款，常見是總價一成左右，依契約約定為準（含先前轉成定金的斡旋金）。
這一站該做的事
- 核對產權：謄本上的所有權人、抵押設定、有沒有被查封限制登記
- 逐條看契約：付款期程、交屋日、貸款不足時的處理方式、違約責任
- 看「不動產說明書」與「現況確認書」：漏水、凶宅、海砂屋的告知都在這
- 約定價金履約保證（價金信託），錢進專戶，雙方都有保障
地雷：很多人以為「現況交屋」代表交屋後什麼都不能主張，其實不是，還是要看契約怎麼約定和法律規定，條款怎麼寫差很多；另外貸款成數沒談好退場條款，貸不夠時可能被迫違約。簽約前有疑問，寧可多問一天。
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用印、送件辦貸款
簽約後約 1 至 2 週代書準備過戶文件，雙方用印；買方同步向銀行申請房貸、對保。第二期款一般依契約約定支付（常見在用印時、約一成，也有案件約定在完稅後）。
這一站該做的事
- 備齊文件：身分證、印鑑證明、戶籍謄本等（代書會列清單）
- 多找 2 到 3 家銀行比較利率與成數，不要只問一家
- 銀行鑑價、審核、對保，確認核貸金額與撥款條件
地雷：對保前不要動用大筆信貸、不要當保人、不要換工作，這些都會影響核貸結果。
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完稅
約 1 至 2 週代書申報稅費，稅單核下來後各自繳納：買方繳契稅、印花稅，賣方繳土地增值稅（若屬房地合一稅適用案件，賣方另外要依規定申報所得稅）。繳清後付第三期款（常見約一成）。
這一站該做的事
- 買方：契稅（房屋評定現值的 6%）、印花稅（公契價額，也就是土地公告現值加房屋評定現值，的千分之一，不是成交價）
- 確認履保專戶內的款項進度
各項稅費誰付、大概多少，我整理了一頁稅費須知，可以先看。
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過戶、設定
約 1 至 2 週代書送地政事務所辦理所有權移轉登記，銀行同步辦抵押權設定。登記完成，房子在法律上就是你的了。
這一站該做的事
- 移轉登記完成後，跟代書拿新的權狀確認
- 銀行設定完成後安排撥款（撥進履保專戶）
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交屋，拿鑰匙
撥款後約 1 週內最後一站。銀行撥款、尾款結清，雙方點交房屋，水電瓦斯過戶，鑰匙到手。
這一站該做的事
- 照現況確認書逐項點交：水電、門窗、約定留下的設備
- 當場測試水壓、排水、電路、熱水器
- 抄水電瓦斯錶度數，辦過戶；管理費結算日期講清楚
- 要遷戶籍的順便辦；房屋稅、地價稅這些自住優惠多半要依規定設籍和申請才有，各項條件不太一樣，符合的記得辦，別漏掉
地雷：問題要在點交時提出來。交屋後才發現的瑕疵雖然還有法律上的權利，但舉證和處理都麻煩很多，點交那天請留足時間，不要趕。