1
估價，先算「實拿多少」
約 1 至 2 週賣房第一步不是定開價，是搞清楚兩個數字：這間房的市場行情，還有賣掉之後扣完稅費你實際拿到多少。這兩個數字沒算清楚，後面都是白忙。
2
簽委託
約 1 天，委託期常見 3 至 6 個月決定給誰賣、怎麼賣。委託有兩種，沒有絕對好壞，看你的房子和你的個性：
| 一般約 | 專任約 | |
|---|---|---|
| 給幾家賣 | 可以同時給多家仲介 | 只給一家，自己也不能私下賣 |
| 好處 | 曝光管道多 | 仲介投入資源深，行銷、回報通常更用心 |
| 要留意 | 多頭馬車，價格容易被砍亂 | 要挑對人，簽之前多聊聊 |
地雷：不要用服務費的高低挑仲介。委託前可以先看他平時怎麼跟你回報，然後他會怎麼定價，以及過去在這個區域的成交紀錄。
3
整理屋況、拍照上架
約 1 至 2 週同一間房，有沒有整理過，買方走進來的第一印象差很多，出的價也差很多。
這一站該做的事
- 斷捨離：雜物清掉、私人物品收起來，空間感出得來
- 小修繕：滴水的水龍頭、不亮的燈、脫落的矽利康，小錢大效果
- 準備文件：權狀、房貸餘額、管理費收據，仲介製作不動產說明書會用到
- 誠實填寫「現況確認書」：漏水、事故、違建據實告知
地雷：隱瞞屋況。漏水、凶宅這些事瞞不住，交屋後被發現就是解約或賠償的糾紛，據實告知反而好談。
4
帶看、回報
約 1 至 3 個月物件上架後進入帶看期。這段時間你該得到的服務是：固定回報。看了幾組、買方反應如何、卡在哪裡，你都有權利知道。
這一站該做的事
- 配合帶看時間，屋內保持整潔、採光燈都打開
- 聽市場的聲音：帶看多但都不出價，通常是價格問題，該調就調
- 每週跟仲介對一次進度，兩三週都沒帶看要問清楚原因
地雷：把買方的出價當冒犯。出價再低，都是市場給你的資訊；情緒上來拒談之後，常常會錯過後面最有誠意的那組買方。
5
收斡旋、議價
數天至 2 週買方付斡旋金或簽要約書表達誠意，進入議價。這是整個賣房過程最關鍵的幾天。
這一站該做的事
- 回到底價思考：當初定的底價區間，別在情緒中臨時亂動
- 條件一起談：價格之外，付款期程、交屋日、留不留家電都是籌碼
- 你簽收斡旋（承諾），斡旋金即轉為定金，契約就成立了
地雷：簽收斡旋後反悔。這時已經構成契約，賣方反悔通常要加倍返還定金，簽收前務必想清楚。
6
簽約
議價成立後約 3 至 7 天雙方簽不動產買賣契約，共同指定地政士，約定價金履約保證。買方開始按期付款。
這一站該做的事
- 確認付款期程與交屋日，和你下一步的計畫（換屋、搬家）接得起來
- 有房貸的，確認塗銷流程：尾款到位後清償、塗銷抵押權
- 約定好稅費各自負擔的項目（依慣例：賣方土增稅、買方契稅）
7
用印、報稅、完稅
約 2 至 4 週代書處理文件用印與稅費申報。賣方這邊的重點是土地增值稅，還有一個很多人漏掉的：房地合一稅要自己申報。
8
過戶、交屋、拿尾款
約 2 至 3 週移轉登記完成、買方銀行撥款，雙方點交房屋，履保專戶結算，價金入帳，這筆買賣就圓滿了。
這一站該做的事
- 按約定時間搬遷、留下約定的設備，屋況維持到點交那天
- 水電瓦斯、管理費結清並過戶
- 確認履保專戶結算明細：價金、服務費、代墊款項全部攤開對清楚
地雷：交屋前把約定要留的設備搬走或換掉，是點交糾紛第一名。當初契約寫留什麼，就留什麼。