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估價，先算「實拿多少」
約 1 至 2 週賣房第一步不是定開價，是搞清楚兩個數字：這間房的市場行情，還有賣掉之後扣完稅費你實際拿到多少。這兩個數字沒算清楚，後面都是白忙。
這一站該做的事
- 查實價登錄：同社區、同路段近一年的成交價，是最有力的定價依據。實價是過去，最好再看目前市場上有哪些同類型物件在賣，那才是你現在真正的競爭對手
- 估稅費：土地增值稅、房地合一稅、仲介服務費、代書費，先算實拿
- 訂價格策略：開價和底價的差距抓合理空間，留議價餘地但別嚇跑人
我的看法我常跟屋主講一個實話：其實賣方都想賣最高，買方都想買最低，如果兩邊都拿自己的期待當標準，那真的很難有交集。所以定價不是挑一個你最想要的數字，而是看現在市場上有哪些競品，再對照社區近半年的成交行情（如果近期沒有成交，就再往前抓），一起討論出一個合理的價格，這樣雙方才有交集的空間。
地雷：開價開太高。物件剛上架的「新鮮期」只有一次，掛久了會「冷掉」，買方和同業都看得到你掛多久，最後往往賣得比一開始定合理價還低。
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簽委託
約 1 天，委託期常見 3 至 6 個月決定給誰賣、怎麼賣。委託有兩種，沒有絕對好壞，看你的房子和你的個性：
| 一般約 | 專任約 | |
|---|---|---|
| 給幾家賣 | 可以同時給多家仲介 | 只給一家；期間內能不能自售、要不要付服務費，依委託契約約定 |
| 好處 | 曝光管道多 | 仲介投入資源深，行銷、回報通常更用心 |
| 要留意 | 多頭馬車，價格容易被砍亂 | 要挑對人，簽之前多聊聊 |
地雷：不要「只」看服務費高低挑仲介。服務費是考量之一，但更該看的是他平時怎麼跟你回報、會怎麼定價，以及過去在這個區域的成交紀錄。
3
整理屋況、拍照上架
約 1 至 2 週同一間房，有沒有整理過，買方走進來的第一印象差很多，出的價也差很多。
這一站該做的事
- 斷捨離：雜物清掉、私人物品收起來，空間感出得來
- 小修繕：滴水的水龍頭、不亮的燈、脫落的矽利康，小錢大效果
- 準備文件：權狀、房貸餘額、管理費收據，仲介製作不動產說明書會用到
- 誠實填寫「現況確認書」：就自己已知的屋況據實告知，像漏水、事故、增建違建
- 特殊狀況先講清楚：房子還有租約（買賣不破租賃）、產權是多人共有（出售要所有權人同意），先讓仲介和買方知道，免得後面卡關
地雷：隱瞞屋況。漏水、凶宅這些事瞞不住，交屋後被發現就是解約或賠償的糾紛，據實告知反而好談。
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帶看、回報
約 1 至 3 個月物件上架後進入帶看期。這段時間你該得到的服務是：固定回報。看了幾組、買方反應如何、卡在哪裡，你都有權利知道。
這一站該做的事
- 配合帶看時間，屋內保持整潔、採光燈都打開
- 聽市場的聲音：帶看多但都不出價，通常是價格問題，該調就調
- 每週跟仲介對一次進度，如果曝光正常卻遲遲等不到帶看，要問清楚原因（也要考慮過年、淡季這些因素）
我的看法其實帶看一直有、卻遲遲沒人出價，多半不是仲介不夠認真，而是市場在跟你講一件事：價格可能要再看一下了。這時候我們可以一起回頭看數字，該調整就調整，回到行情跟你的需求來談，反而比較容易有機會。
地雷：把買方的出價當冒犯。出價再低，都是市場給你的資訊；情緒上來拒談之後，常常會錯過後面最有誠意的那組買方。
5
收斡旋、議價
數天至 2 週買方付斡旋金或簽要約書表達誠意，進入議價。這是整個賣房過程最關鍵的幾天。
這一站該做的事
- 回到底價思考：當初定的底價區間，別在情緒中臨時亂動
- 條件一起談：價格之外，付款期程、交屋日、留不留家電都是籌碼
- 賣方一旦簽收、接受買方出的交易條件，買賣契約就成立了；如果走的是斡旋，斡旋金這時通常依約定轉為定金
我的看法買方第一次出的價，很少就是最後成交那個價，這很正常。我覺得議價真正的重點，不是誰先開口、誰先讓步，而是雙方願不願意在一個合理的範圍裡找到交集。把情緒放一邊，回到數字跟需求談，才比較有機會找到雙方的交集點。
地雷：簽收後反悔。這時契約已經成立，賣方反悔通常要依約負違約責任，例如加倍返還定金，簽收前務必想清楚。
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簽約
議價成立後約 3 至 7 天雙方簽不動產買賣契約，共同指定地政士，約定價金履約保證。買方開始按期付款。
這一站該做的事
- 確認付款期程與交屋日，和你下一步的計畫（換屋、搬家）接得起來
- 有房貸的，確認塗銷流程：尾款到位後清償、塗銷抵押權
- 約定好稅費各自負擔的項目（依慣例：賣方負擔土增稅、房地合一稅，買方負擔契稅）
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用印、報稅、完稅
約 2 至 4 週代書處理文件用印與稅費申報。賣方這邊的重點是土地增值稅，還有一個很多人漏掉的：房地合一稅要自己申報。
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過戶、交屋、拿尾款
約 2 至 3 週移轉登記完成、買方銀行撥款，雙方點交房屋，履保專戶結算後依約撥付價金，這筆買賣就圓滿了。
這一站該做的事
- 按約定時間搬遷、留下約定的設備，屋況維持到點交那天
- 水電瓦斯、管理費結清並過戶
- 確認履保專戶結算明細：價金、服務費、代墊款項全部攤開對清楚
地雷：交屋前把約定要留的設備搬走或換掉，是點交糾紛第一名。當初契約寫留什麼，就留什麼。